一、保潔外包工作的準備

  清潔管理項目發包之前，必須做好準備工作，包括清潔面積測量；建筑面積、公共場所、配套設施、管理質量標準及操作的制定；檢查及糾正或處罰制度的制定；管理費用測算；配套設施、設備及工具房及水電接口的準備等。

（一）確定清潔工作類型

在保潔外包工作之前，物業管理處有責任確定物業區域內需要和期望的保潔工作類型。這可通過調查一下各項內容而得以了解：

（二）制定保潔服務清單

物業管理處與承包商需預先開列一份明確的要求清單（如表2—14），根據這份具體的清單，服務承包商可確定保潔工作每天所需的工人數、為完成計劃任務現場需要的器材設備類型和數量、物業管理處需按合同支付的費用等。

一般而言，每個保潔服務承包商都從以下五類基本保潔工作開始：

1．第一類：垃圾處理

合同必須包括的內容有收集、清除、回收、壓實、分類和運輸垃圾的工作。

2．第二類：煙灰清掃

保潔服務協議包括的內容有收集、清潔和徹底地清除所有吸煙產生的垃圾（包括吸煙區和一般辦公環境）。

3．第三類：灰塵清掃

包括工作場所的全部灰塵清掃工作。要盡量掃除垂直表面和水平表面上的灰塵。

4．第四類：污跡清洗

濕洗玻璃和柜臺表面（水平和垂直表面），清除污跡、溢流和手印。這不屬于第三類清洗工作，因其技術性要強的多。

5．第五類：地面維護

包括服務范圍內所有類型地面的全部維護工作，例如鋪地毯的地面、塑料地面、石質地面（大理石、花崗巖、水磨石等）、瓷磚地面、木地板和高架地板等，它們都有特殊的維護要求。

表2—10 保潔服務清單

（三）確定保潔頻率

清單上的每項工作都需要說明每年清潔的總次數。特別是要確定哪些次數較多，哪些次數較少。確定頻率以后，支出的預算就會較準確。

1．保潔的頻率

（1）每日：即規定每天進行的工作。多數物業管理處為業主、住戶提供“全面的保潔服務”，每周7天都進行保潔。

（2）每周：在規定區域內的保潔工作項目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次計。

（4）每季：每3個月1次，每年4次。有些說明程序只在工作說明中寫上數字“4”，表明每年要做4次。

2．其余常見的保潔頻率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）雙周：每年26次。

（4）雙月：每年6次。

（5）半年：2次。

（6）每年：每年1次。

（四）物業清潔管理經費測算

在對外發包或清潔公司要承包某一清潔項目以前，均應對發包或待承包項目的管理費用進行摸底測算，以便在發包或承包時心中有底，定出一個雙方既可以接受，又能保證服務質量的價格。

1．清潔管理費的構成

    一般來說，清潔管理費用可由清潔衛生費、工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費、環衛所需其他費用等組成。在實際測算時，除了這些費用，還應按相關規定及分包商的資格情況在總數的基礎上加一定百分比的稅率（一般為5％左右）及利潤（一般為3％～7％，清潔公司資格越高比例越高）。此外，清潔管理中的活性費用、改造費用及設施的維護費用等，一般可按實際發生的情況單獨劃撥，不計入管理費用，無須測算或按使用計劃測算。其中活性費用指的是節慶日臨時布置、會場布置、噴泉水電費以及園林燈光費用等；改造費用指的是一些較大型的改造項目費用。另外，按工程造價標準計價辦法計算時，可按人工費、材料費、機械費和其他費用組成。其中材料費包括清潔劑、機器配件、水及其他材料費用；其他費用是指工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清潔費、垃圾外運費、清潔衛生費等。

2．清潔管理測算的依據及方法

在管理費測算中，首先確定清潔衛生費。一般來說，稅費、電費及人工費是決定不同地方清潔管理費差異的重要因素。因此，在清潔管理費測算中，將每平米每月的水、電費及人工費作為清潔費用測算的基數，由此推出衛生費。首先由衛生費推出其他費用，進而推出整個費用。另外，一些經驗數字也是測算的依據之一。

目前，常用的測算方法是按清潔總測面積去。但目前國內尚沒有一個大家認可的量化標準，只能憑經驗粗略測算。以下舉例介紹按清潔總面積的測算方法：

（1）基本要求。以××市2009年二級小區物業養護清潔管理測算為例，說明測算過程。二級小區要求綠地覆蓋率達到25％以上；公共配套設施維護良好；環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂推亂放；下水道、沙井、化糞池暢通；公共用水池定期清掃；達到市考評84分以上。

（2）具體條件。某建筑為32層樓，總面積有44800平方米。6500平方米建筑面積設一個清潔工，每戶60～80平方米，一個清潔工負責87～116戶，定員7人。公共場所或商業用地可適當調整。

（3）計算步驟。第一步，人工費測算（見表2—11所示）。

表2—11 人工費測算方式與計算結果

在物業清潔管理中，基本費的開支主要是以人工為主。因此以當地人工費用作為起算基本點測算，在人工費的基礎上推算其他費用。首先決定當地每平方米每月（每年）清潔管理的費用。

總人工費用是以上各個項目費用的總和，其計算公式為：總人工費用＝a＋b＋c＋d＋e＋f；計算結果得：人工費＝0.125＋0.0644＋0.0119＋0.0625＋0.010＋0.0610＝0.348元/（平方米·月）……………………………………………………………………………………………………①

第二步，消殺費測算。

以每月消殺2次，每次消殺費用為300元，則每月每平方消殺費用為：消殺次數×每次消殺費用÷總面積，計算結果得：消殺費=2×300÷44800=0.0134元/（平方米·月）…②

第三步，立即清運費測算。

平均每天清運一次垃圾，每次一車，每車按80元計，則垃圾清運費為：每天清運次數×每次車數×每車單價×每月天數÷總面積，計算結果的：

立即清運費＝1×1×80×30÷44800=0.0536元/（平方米·月）……………………………③

第四部，化糞池清理費測算

每年對化糞池清理2次，每次8車，每車按150元計算，則化糞池清理費為：每年清理次數×每次車數×每次單價÷12÷總面積，計算結果得：

化糞池清理費=2×8稱×150÷12除號44800=0.0045元（平方米·月）…………………④

第五步，清潔用料費測算。

目前各物業管理公司實際支出平均為600元/月，則清潔用料費為：月清潔用料費÷總面積，計算結果得：

月清潔用料費=600÷44800=0.0134元/（平方米·月）………………………………………⑤

第六步，外墻清潔費測算。

外墻清潔按每2年一次，一次8000元計，則外墻清潔費為：每次單價÷清潔年數÷每年月數÷總面積，計算結果的：

外墻清潔費=8000÷2÷12÷44800=0.0074元/（平方米·月）………………………………⑥

第七步，工具費測算。

設垃圾站鐵桶5個，每個330元，每年更換一次，日常塑料袋每天每層2個，每個0.45元；垃圾塑料桶，每層2個，每個40元，每年更換一次；不銹鋼痰桶，每層2個，每個200元，每10年更換一次，則工具費為：（數量×鐵桶單價÷12個月＋數量×垃圾袋單價×層數×每月天數+數量×塑料桶單價×數量÷12個月+數量×痰桶單價×層數÷10÷12）÷總面積，計算結果得：

工具費= （5×330÷12＋2×0.45×32×30+2×40×32÷12+2×200×32÷10÷12）÷44800=0.0295/（平方米·月）…………………………………………………………………………………⑦

第八步，不可預見費測算。

不可預見費=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）×2％，計算結果得：

不可預見費=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295）×2％=0.0091元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑧

第九步，利潤測算。

利潤按前面測算費用的10％計算為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧）×10％，計算結果得：

利潤=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091）×10％=0.0466元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑨

第十步，稅費測算。

稅費應按前面測算費用數的5％計算為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨）×5％，計算結果得：

稅費=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466）×5％=0.0256元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑩

（4）測算結果。經過上述逐步計算得出該小區全年清潔管理費為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩）×44800×12，計算結果得：

清潔管理費=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466+0.0256）×44800×12=289175（元）